Консалтинговая компания MACON Realty Group в августе 2011 года провела исследование первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости бизнес и элитного классов в Сочи. Сейчас на этапе строительства в городе-курорте находится 12 объектов. По оценкам консультантов MACON Realty Group, общий объем сочинского первичного рынка жилой недвижимости бизнес и элитного классов составляет 626,7 тыс. кв. м с учетом строящихся, замороженных и готовых проектов, в которых еще ведется реализация квартир.
Анализ предложения
На сегодняшний день первичный рынок МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов представлен 24 проектами. Из них двенадцать объектов строятся, два заморожены, десять построены, но реализация квартир в них все еще ведется (в остатке находится свыше пяти квартир). Отметим, что площадь замороженных проектов, равно как и остальные характеристики, определяющие их класс, может измениться в связи с пересмотром концепций. Так произошло, например, с «Островом Мечты». В 2009 г. его девелопером (СИК «Кловер Групп») было принято решение о заморозке проекта на начальной стадии строительства. Начался пересмотр концепции «Острова Мечты», который завершился в 4 квартале 2010 г. В результате была изменена классность проекта (с бизнес на эконом), снижены площади квартир, сокращен и пересмотрен состав инфраструктуры и т.д. Продажи квартир в проекте «Остров Мечты» наряду с его строительством возобновились с декабря 2010 г. по цене от 55 000 руб. за 1 кв. м. Ранее (в 1 квартале 2009 г.) минимальная цена реализации 1 кв. м квартир в данном проекте составляла 71 000 руб.
Основные показатели первичного рынка МЖС г. Сочи бизнес- и элитного классов, 08.2011
Источник: собственные данные компании MACON Realty Group
Отметим, что вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах не включает качественные проекты, расположенные в Красной Поляне. Например, «Роза Хутор» (около 1 500 квартир), «Горки Город» (около 2 500 квартир) и «Зимний Дворец» (120 квартир). Данный факт связан с различными аттрактивами данных зон (например, с видами отдыха: горнолыжный и пляжный), климатическими условиями, местоположением, в связи с которыми прибрежная и горная часть г. Сочи абсолютно не конкурируют друг с другом и, как следствие, группы потенциальных покупателей жилья в них не пересекаются.
При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что в течение 4Q2008 — 1Н2011 он значительных изменений не претерпевал — следствие невысокой девелоперской активности в отношении «неолимпийских» проектов в рассматриваемый период. Практически за 3 года рынок пополнился только 2 очередью в рамках проекта «Парк Горького», «Московией» и «Морским Дворцом». Остальные девелоперы, которые планировали начало реализации «неолимпийских» проектов в бизнес- и элитном классах в рассматриваемый период, отложили экспансию на неопределенный период времени. Например, компания Konsta Real Estate Properties (KREP), которая декларировала начало строительства проекта «Курортный» в июле 2009 г., так до сих пор и не вышла на строительную площадку. Некоторые из игроков вообще отказались от реализации своих объектов (например, Del Mar, «Сияние Сочи») и продают их сейчас в качестве инвестиционных проектов. Как отмечалось ранее, невысокая девелоперская активность в рассматриваемый период имела место для «неолимпийских» проектов. При рассмотрении динамики объема первичного рынка МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах с учетом олимпийских проектов видно, что в 1 квартале 2011 г. предложение возросло свыше чем на 30% за счет проекта «Имеретинская Ривьера». В нем осенью 2011 г. предполагается начать реализацию апартаментов на «открытом рынке». Отличительной чертой приобретения жилья в данном проекте станет наличие обременения, согласно которому апартаменты собственников с января по март 2014 г. передаются в распоряжение Оргкомитета Сочи-2014. Иными словами, пользование апартаментами в рамках проекта «Имеретинская Ривьера» возможно только после Олимпиады 2014 г.
Наряду с закладкой вышеприведенных проектов важным событием первой половины 2011 г. стала смена девелопера в апарт-отеле «Версаль» бизнес-класса. Ранее им являлся СК «ВАНТ», сейчас — ФСГ «Корпорация».
Ценовая ситуация
При рассмотрении динамики цен в течение 1 полугодия 2011 г. в элитном классе видно, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м оставалась неизменной. В бизнес-классе в целом произошла незначительная коррекция (снижение цен на 1,6%). Однако при рассмотрении пообъектной динамики цен в бизнес-классе в течение первого полугодия 2011 г. видно, что она носила разнонаправленный характер.
Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в элитном классе, 2005 — 1Н2011 гг., руб.
Источник: собственные данные компании MACON Realty Group
Динамика средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес-классе, 2005 — 1Н2011 гг., руб.
Источник: собственные данные компании MACON Realty Group
На сегодняшний день минимальный бюджет покупки квартиры на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес– и элитном классах в среднем составляет 6,6 млн руб. За эти деньги возможно приобретение 1-комн. квартиры площадью 63,5 кв. м.
Средняя стоимость 1 стандартного машино-места (м/м) составляет 1,85 млн руб. При рассмотрении ценообразования на данный объект инфраструктуры видно, что оно различно. В большинстве проектов потенциальным покупателям озвучивается общий бюджет покупки, в некоторых — цена 1 кв. м. Цены на м/м, как правило, варьируются, исходя от ряда факторов: зависимое ли это м/м или независимое, прямое или угловое, стандартное или большей площади.
Необходимо отметить, что все названные выше цены являются ценами предложения. В нормальной ситуации данные цены хорошо аппроксимируют цены сделок. Однако в случае с рассматриваемым рынком, особенно в части элитного сегмента, это правило не может быть применено, т.к. даже если не брать в расчет возможные скидки, как площади, так и цены квартир, по которым заключались сделки, находятся ближе к нижнему диапазону предлагаемых в комплексе площадей/цен. В итоге средние показатели сделок сильно отличаются от средних по ЖК предложений как по ценам, так и по бюджетам.
Анализ спроса
Начиная с середины 2007 г. и по сегодняшний день спрос на МЖС г. Сочи носит отложенный характер в связи с несоответствием ценовых характеристик предложения и ценовых ожиданий потенциальных покупателей. С осени 2008 г. эта ситуация была усугублена мировым финансовым кризисом, в связи с которым фактически прекратилась выдача ипотечных кредитов. Данный факт в свою очередь еще более снизил платежеспособность потенциальных покупателей, которая на сегодняшний день оценивается как крайне низкая. В связи с этим на сегодняшний день сделки заключаются лишь с самыми доступными квартирами, бюджеты сделок в качественном сегменте в среднем находятся в диапазоне 150-300 тыс. дол. Рынок качественной недвижимости г. Сочи развивается с 2003 г. Именно в этот период началось строительство объектов в бизнес- и элитном сегментах, и, как следствие, были открыты в них продажи. Вплоть до 2007 г. количество сделок в рассматриваемых классах ежегодно возрастало. В 2007 г. оно главным образом стало зависеть от нерыночных механизмов формирования спроса и предложения: в преддверии оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр 2014 г. количество сделок в разы возросло. В связи с этим подскочила и цена квартир в МЖС (в диапазоне от 40% до 100% в зависимости от проекта). Данный факт негативно отразился на уровне платежеспособного спроса и, несмотря на положительное решение проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи, практически остановил продажи. Кризисный период отразился на снижении спроса, которое с 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя» и, как следствие, сократило количество сделок по сравнению с предыдущими годами. С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности потенциальных покупателей.
При анализе потребительских предпочтений на первичном рынке МЖС г. Сочи в бизнес- и элитном сегментах видно, что востребованными являются, во-первых, 1-комн. и 2-комн. квартиры. Во-вторых, компактных планировок. Такое предложение на рассматриваемом рынке — в дефиците. Отметим, что высокие значения площадей квартир в качественных новостройках на первичном рынке МЖС г. Сочи сопряжены с рядом факторов. Во-первых, с возможностью свободной планировки, которая позволяет за счет возведения дополнительных перегородок увеличить комнатность этих квартир без ущерба комфортности проживания в них. Например, в проекте «Красная Площадь» площади 1-комн. квартир варьируются от 69 кв. м до 112 кв. м, что позволяет при желании преобразовать их не только в 2-комн. квартиры, но и в 3-комн. квартиры. Иные типы квартир в этом проекте также характеризуются просторными планировками. Так, площадь 2-комн. квартир находится в диапазоне от 108 кв. м до 215 кв. м, 3-комн. квартир — от 170 кв. м до 253 кв. м. Во-вторых, за счет значительной площади террас/балконов (холодных помещений), которые «искусственно» увеличивают общую площадь квартир. При этом размер жилой площади квартир приближен к нормативным значениям в данных сегментах в других городах.
Тенденции и перспективы
Как уже упоминалось выше, текущее состояние рынка качественной многоэтажной жилой недвижимости г. Сочи — это результат стечения целого ряда неблагоприятных обстоятельств. Базовые же предпосылки развития рынка, на которых базировался рост цен, объемов заявленных проектов и, безусловно, спрос со стороны потребителей, сохранились и даже усилились в связи с предстоящим проведением Олимпиады 2014 г. Основной вклад этого события заключается в развитии инфраструктуры города, как коммунальной — дорог, коммуникаций, так и туристической – появление гостиничного предложения международного уровня неизбежно приведет к увеличению числа качественных ресторанов, магазинов и т.п.
В то же время необходимо учитывать, что всего этого явно недостаточно для того, чтобы цены в Сочи в разы превышали цены аналогичных зарубежных курортов. Именно об этом забыли девелоперы, повышая цены в 2007 г. Кроме этого, девелоперы, особенно элитных проектов, явно переоценили потребности потенциальных потребителей в площади курортного жилья, как абсолютной, так и относительной – предложение однокомнатных квартир площадью, близкой к 100 кв. м, оказалось невостребованным.
Потенциал роста цен на 2011 — 2013 гг. отсутствует – даже финансовый кризис не заставил большинство девелоперов пересмотреть стоимость реализуемого ими жилья. В 2011 г. прогнозируется неизменность цен, в 2012 г. — снижение на 5,0%, в 2013 г. — снижение на 2,5%. Таким образом, цены на уровне 3,0 — 3,5 тыс. дол. за 1 кв. м для начальной стадии, и на уровне 4,0 — 4,5 тыс. дол. — на завершающей являются на ближайшие годы ориентиром для покупателей. И лишь в 2014 — 2015 гг. начнет прослеживаться рост цен (на 2,5% и на 7,5% соответственно). При этом в рассматриваемый период важен будет и общий бюджет покупки, что можно обеспечить правильным предложением площадей квартир, которые не должны быть завышены. Наиболее адекватное предложение сегодня показывают в этом плане объекты бизнес-класса, в элитном же сегменте отмечается явный дефицит небольших по площади квартир всех типов.
При условии соблюдения названных условий новые проекты будут востребованы потенциальными покупателями, для которых Сочи был и остается главным кусочком небольшого в масштабах страны морского побережья России.
